Nouveau projet
Vous souhaitez acheter une nouvelle résidence principale, réaliser un investissement locatif ou acheter une résidence secondaire et vous lancer dans un nouveau projet immobilier : mode d’emploi du secundo accédant (personnes ou ménages qui acquièrent un second logement) ?
Deux cas de figure s’offrent à vous :
- Conserver le bien et le mettre éventuellement en location si tel n’est pas déjà le cas (attention, la banque ne retiendra qu’une partie du montant des loyers à venir mais que vous supporterez la totalité des charges)
- Vendre le logement pour récupérer des liquidités qui serviront d’apport dans votre nouvelle opération
Si vous avez déjà contracté un crédit immobilier, en cours de remboursement pour votre précédente acquisition, il vous faudra veiller à ce que votre taux d’endettement reste en cohérence avec la loi Neiertz (33% d’endettement).
A noter que la revente de votre actuel logement peut se faire après l’achat du nouveau bien grâce à la mise en place d’un prêt relais.
Quel que soit votre cas de figure, il convient de vérifier votre capacité d’emprunt avec un professionnel du crédit avant de vous lancer dans vos recherches actives afin de vérifier la faisabilité de votre opération et de réunir toutes les conditions de réussite de ce dernier en toute sérénité.
Tout savoir sur le prêt relais en quelques lignes
Le prêt relais est un crédit court terme (12 mois renouvelable maximum 1 fois) qui permet à une personne d’acheter un nouveau bien immobilier sans attendre d’avoir vendu le sien. L’avance partielle faite par la banque permet d’assurer la transition entre l’opération d’achat / revente et de disposer du temps nécessaire pour vendre le bien actuel dans les meilleures conditions sans le brader.
Pourquoi recourir à un prêt relais ?
- Capter un bien immobilier de manière immédiate quand l’opportunité se présente sur le marché immobilier (marché volatil surtout sur les grosses agglomérations, il faut savoir saisir l’opportunité quand elle se présente)
- Eviter de vendre trop tôt et de rester en location inutilement le temps de vos recherches : le coût du prêt relais est maîtrisé et évite des frais (1 déménagement au lieu de 2, absence de loyers à fonds perdus, …)
Le taux du prêt relais est compétitif, taux généralement inférieur à celui d’un crédit immobilier classique
- Eviter tout stress lié au planning : difficile de faire coïncider la date de vente avec celle de l’achat. Les opérations en
« cascade » induisent un risque élevé sur le bon respect des échéances. En l’absence de relais vous vous exposez à casser la vente et à devoir des indemnités d’immobilisation au vendeur …
Spécificités du prêt relais ?
- Dans la plupart des cas, seule l’assurance est à payer durant l’utilisation du crédit (franchise totale : pas d’amortissement de capital ni de paiement des intérêts)
- En complément du prêt relais, un prêt amortissable classique est couplé dans la plupart des cas au plan de financement
- Possibilité de racheter le capital restant dû existant et d’alléger votre endettement en période de relais
- Obligation du notaire de solder le prêt relais majoré des intérêts une fois la vente effective réalisée sur le bien actuel
Le remboursement s’effectue sans aucune pénalité dès la vente de votre logement
- Possibilité de réinjecter toute ou partie du fruit de la vente afin de réduire la mensualité cible (différence entre le prix net vendeur et le montant du prêt relais)
Facteurs clés de succès ?
- Retenir un prix net vendeur de marché réaliste sur la base d’estimations faites par des professionnels de l’immobilier
Les banques retiennent en moyenne 70% du prix pour le calcul du prêt relais (attention la pondération sera ajustée selon certaines conditions)
- Vérifier l’existence d’une marge hypothécaire permettant la mise en place d’un prêt relais sur votre dossier (différence entre la valeur du bien immobilier pondérée et le montant du prêt à rembourser)
- Lancer la mise en vente du bien initial sans tarder et tenir informée la banque de l’avancée de vos démarches
